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一季度樓市低速熱身

2019-11-09 05:04:21来源:励志吧0次阅读

一季度楼市“低速热身”

2015年一季度已经过去,上海楼市的成交表现虽然平淡,但横向比较来看,却也不乏亮点随着市场逐渐从调整期中走出,开发商和购房者也将开始发力,上海楼市亦将有望进入全面复苏的通道

成交欠佳不意外

2015年第一季度,上海新建商品住宅成交量环比下降明显

上海搜房数据监控中心数据显示,2015年第一季度,上海新建商品住宅成交面积为195.91万平方米,较2014年第四季度下跌44.04%

业内人士判断,楼市新增供应的大幅下滑,是造成成交欠佳的主要原因

德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示,2014年第四季度利好政策频出,加上开发商追求业绩最后一搏的心态,上海楼市回暖明显但这也在一定程度上透支了后续的供应,进入2015年,开发商推盘意愿明显降低,再加上春节假期的影响,导致成交量较去年四季度相比有了较大跌幅

一季度的供应数据或可佐证陆骑麟的观点,2015年第一季度,上海商品住宅新增供应量仅为183.4万平方米,不及2014年第四季度供应量的50%

对于上海楼市第一季度的成交表现,多位业内人士均表示并不意外、今年不算差

上海中原地产咨询部总监宋会雍便表示,从历年第一季度的楼市表现来看,可以发现今年的成交情况尚可即便与市场余温仍在的2014年第一季度相比,也仅有小幅的下滑

而上海搜房数据监控中心分析师代金玲则认为,虽然第一季度整体表现平淡,但随着利好政策的不断出台,上海楼市的成交量在3月下旬已经有所上升,周成交已经出现连续上扬的趋势,整体市场成交有望在4月进一步提升

房价短暂掉头

从价格来看,2015年第一季度上海新建商品住宅的成交均价为28496元/平方米,环比小幅下跌了0.19%,虽然跌幅不大,但也止住了此前5个季度连续上涨的势头

业内人士分析,成交均价走势的掉头与今年第一季度楼市成交结构的变化不无关系

陆骑麟称,去年全年,改善型购房者在楼市成交中扮演越来越重要的角色,这也导致了去年上海房价的攀升而今年第一季度,房企经营节奏放缓,刚需房源供应量占比有所提升刚需成交的抬头,导致了房价的小幅下跌

同策咨询研究部总监张宏伟则认为,这是由于房企推盘策略调整造成的

今年春节比较晚,因此很多开发商都对今年的开盘策略进行了调整,除了将推盘时间延后到4月、5月之外,很多开发商也在年初主要推出价格较低的刚需类产品,以期快速打开市场

而随着3月末多项利好改善型需求的政策出台,上海的房价或将再次进入结构性上涨的通道

张宏伟表示,政策出台后,已经有不少改善型购房者提前入市与此同时,一季度过后,上海楼市的库存压力也下降明显预计,未来上海楼市很有可能会出现量价齐升的趋势

调控开启市场化

3月30日,多项支持居民自住和改善性住房需求的房地产新政陆续出台虽然政策具体的执行细则尚未发布,且在清明假期影响下上海上周末并无住宅楼盘开盘,但据德佑链家地产研究部统计,上周末(4月4日-5日)上海新建商品住宅签房源仍然达到了1599套

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示,一系列政策相继出台,将使楼市的政策环境进一步宽松楼市的新政最直接的作用就是助推改善需求的释放,稳定楼市预期,刺激成交上升,振兴房地产市场的信心

而在业内人士看来,利好政策的出台不仅将对楼市的成交产生刺激,也意味着房地产政策向市场化的回归

张宏伟表示,二套房贷首付比例降至四成、营业税降低免征门槛等鼓励改善性需求措施的背后,其实是一种修正此前,由于限购政策的从严执行,导致了部分合理的改善型需求被误伤而无法入市,而偏改善型的大户型产品的不断积压,也导致了市场库存的不断增大

中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为,货币、财税多方面新政密集出台,且力度都不小,足见房地产政策的基调有所转变,这是房地产政策向市场化的回归,是新常态下的做法未来,房地产政策的调整方向有望更趋宽松

一季度上海楼市备忘录

1月29日

限购放松传言被辟谣

相关部门表示,2015年上海的房地产调控目标和方向不变,促进市场平稳发展,防止大起大落,原有的限购措施不会改变

2月6日

2014房价官方数据发布

上海政府发布了2014年上海各环线市场化新建住宅平均销售价格,外环外区域达到20487元/平方米,首次站上2字头

2月28日

央行降准,幅度0.25%

央行决定3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点业内认为,此举或将刺激购房者加速入市

3月1日

不动产登记条例实施

《不动产登记暂行条例》开始实施,标志着不动产登记工作进入了全面明晰产权、有效保护权益、保障交易安全、提高交易效率的新阶段

3月30日

住房转让营业税5改2

《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》出台,将普通商品住房转让营业税免征期限由5年(含)降低至2年(含)

房贷新政出台

房贷新政中,对拥有1套住房且相应贷款未结清的家庭,为改善居住条件再次申请商业性住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为40%

法兰西世家

用时间差打开市场

成交套数:379套

成交面积:37875平方米

成交均价:22033元/平方米

今年1月,在市场趋于平静,房企普遍进入回款、总结、休假节奏的时候,法兰西世家却反其道而行之,在年初就早早开盘,希望通过时间差来抢夺市场从数据上来看,法兰西世家在今年第一季度销售的379套房源中,有273套在今年1月售出项目也勇夺月上海商品住宅成交面积和套数的两项桂冠,提前开盘的销售策略效果显着

而项目之所以敢于在淡季大胆开盘,与其去年积累的口碑不无关系去年10月项目首次开盘,当天便去化达90%以上与其说大胆,不如说是趁热打铁项目相关负责人表示,在项目内部来看,达成这样的成绩并不意外

阳光城愉景湾

差异化竞争成就标杆

成交套数:193套

成交面积:18206平方米

成交均价:30704元/平方米

2008年,轨交2号线延伸段的开通使川沙板块楼市开启了成长之路,到近年来迪士尼的开工建设,川沙板块已经是大浦东区域内最吸引眼球的楼市板块之一然而直到去年阳光城愉景湾面市之前,川沙都缺少一个能够被称为标杆的项目

阳光城愉景湾的出现,改变了川沙刚需重镇的市场印象,其平方米左右的主力户型,设计多样化且紧凑实用,与川沙板块原有户型差异性较大而这种差异性,或许正是项目能够屡屡热销的重要原因随着迪士尼开园时间的日益临近,川沙正迎来居住能级的提升,在这样的背景下,主打改善型产品的阳光城愉景湾受到市场热捧便不足为奇了

绿城黄浦湾

市场平淡凸显品牌价值

成交套数:16套

成交面积:4025平方米

成交均价:88640元/平方米

绿城黄浦湾最近一次开盘时间为去年9月,据了解,开盘当日的销售额便超过了10亿元进入2015年,虽然一季度整体市场表现平淡,但作为绿城品牌在上海的招牌项目,绿城黄浦湾在今年第一季度仍旧延续了去年的出色表现

而在项目负责人张宠看来,绿城黄浦湾能够被市场认可,除了固有的地段、资源等基本要素外,其社区的内涵也更为丰富豪宅需要沉淀,不是谁都能做的而绿城做了20年,有这个能力张宠表示,绿城黄浦湾完整保留了园区内陆宅、沈宅、吉安里等石库门洋房建筑群,表现出对外滩文脉的尊重这种具有感的品牌认知度一旦形成,是不会被市场的短期走势所左右的

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